Smlouva o smlouvě budoucí kupní - developerská

a

Smluvní strany:

.....

IČO: ....

se sídlem ........

společnost zapsaná v obchodním rejstříku vedeném ......, spisová značka .....

číslo bankovního účtu: ..../...., účet vedený u ........, a. s.;

(dále jen "Budoucí prodávající")

a

jméno a příjmení: 

r. č.: 

trvale bytem: 

korespondenční adresa: .....

tel.: ....

e-mail: .....  

číslo bankovního účtu: ...........

(dále jen "Budoucí kupující")

(Budoucí prodávající a Budoucí kupující společně dále jen "Smluvní strany" nebo samostatně "Smluvní strana")

PREAMBULE:

1. Budoucí prodávající je výlučným vlastníkem níže definovaných Pozemků a budoucím vlastníkem Bytového domu a v něm se nacházejících jednotek. Pozemky Budoucí prodávající nabyl na základě Smlouvy kupní ze dne ...., právní účinky zápisu ke dni ...., zápis proveden dne .... (V-.../....-.......); Vlastnické právo Budoucího prodávajícího k Pozemkům je zapsáno u Katastrálního úřadu pro ....., Katastrální pracoviště .... na listu vlastnictví č. ...., vedeném pro katastrální území ... a obec ......;
2. Budoucí prodávající realizuje na Pozemcích výstavbu Bytového domu, která probíhá na základě následujících dokumentů:......................
3. Budoucí kupující bere na vědomí, že výstavba Bytového domu, a tudíž i Předmětu převodu, je financována Úvěrující bankou a k zajištění splacení úvěru je na Pozemcích zřízeno Zástavní právo a práva související Úvěrující banky;
4. Budoucí kupující má zájem v budoucnu nabýt od Budoucího prodávajícího vlastnické právo k Předmětu převodu;
5. Smluvní strany hodlají upravit vzájemná práva a povinnosti podle § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění a uzavřít tak tuto smlouvu (dále jen "Smlouva"),

1. DEFINICE POJMŮ

1.1. Smluvní strany se dohodly, že následující pojmy, které začínají v textu této Smlouvy velkým písmenem, mají pro účely této Smlouvy následující význam:

"Bytový dům" znamená nemovitou věc, budovu postavenou na Zastavěném pozemku, jehož bude součástí;

,,Dokumenty" znamenají podklady, na základě kterých je realizována výstavba Bytového domu, a to konkrétně: Stavební povolení vydané .... dne ....sp. zn........

"Kupní smlouva" znamená smlouvu o převodu vlastnictví jednotky uzavřenou podle § 2128 Zákona, kterou Smluvní strany uzavřou za podmínek sjednaných touto Smlouvou a jejíž vzorové znění tvoří přílohu této Smlouvy;

"Okolnosti vyšší moci" znamená okolnosti nastalé nezávisle na vůli Budoucího prodávajícího ani zčásti nevyvolané či neumožněné porušením jeho povinností vyplývajících z této Smlouvy a/nebo z platných právních předpisů a nemající původ v jeho ekonomických poměrech, které mu brání v plnění jeho povinností stanovených zákonem nebo touto Smlouvou a u nichž nelze rozumně předpokládat, že by Budoucí prodávající takovou překážku nebo její následky mohl odvrátit nebo překonat nebo že by ji mohl předvídat v době uzavření této Smlouvy, tedy zejména, avšak ne výlučně, válečné události, politické a sociální nepokoje, zásahy státní nebo podobné moci ať uznané, či neuznané, přírodní katastrofy nebo liknavost na straně dotčených státních orgánů či úřadů.

"Pozemky" znamenají pozemek parc. č. ......., zahradu s pozemkem parc. č. ........, zastavěnou plochu a nádvoří, jehož součástí bude Bytový dům, vše zapsáno na listu vlastnictví číslo ..., vedeném Katastrálním úřadem pro ...., Katastrální pracoviště ......; k těmto Pozemkům Budoucí kupující nabude spoluvlastnický podíl spojený s vlastnictvím Jednotky;

"Prohlášení vlastníka" znamená prohlášení vlastníka Bytového domu, které učiní Budoucí prodávající v souladu s § 1166 Zákona a jehož součástí budou i stanovy SVJ;

,,Předmět převodu" je definován v článku 2.2. této Smlouvy;

"Standard Bytu" znamená popis materiálového provedení Bytu, který tvoří Přílohu této Smlouvy a současně specifikaci půdorysného zobrazení Bytu, které tvoří taktéž Přílohu této Smlouvy, podle kterých se Budoucí prodávající zavazuje Byt v Bytovém domě vystavět;

"Změna Standardu" znamená požadavek Budoucího kupujícího na změnu Standardu v souladu s Pravidly Změn Standardu, která tvoří Přílohu této Smlouvy;

,,Schovatel" znamená ......................., zřizující a spravující Úschovu;

"Stavební zákon" znamená zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění novel;

"Úschova" znamená účet zřízený na základě smlouvy o advokátní úschově/smlouvy o jistotním účtu a podobně, která bude uzavřena mezi Budoucím kupujícím, Budoucím prodávajícím a Schovatelem zřizujícím a spravujícím Úschovu, jehož prostřednictvím bude provedena úhrada části Kupní ceny v souladu s podmínkami smlouvy o úschově a této Smlouvy;

"Úvěrující banka" znamená ......., a. s., se sídlem ....., IČO ...., zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze pod sp. zn. B .....;

,,Úvěrující banka Budoucího kupujícího" znamená bankovní ústav se sídlem na území ČR, podle výběru Budoucího kupujícího, který bude financovat na základě úvěru část kupní ceny;

"Zákon" znamená zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění novel;

"Zástavní právo Úvěrující banky" znamená zástavní právo a práva související (tj. zejména zákaz zcizení a zatížení, jakož i související závazky ‒ závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého), a to po dobu trvání Zástavního práva Úvěrující banky, ve prospěch Úvěrující banky, které je k dnešnímu dni zřízené na Pozemcích a v budoucnu bude i na Bytovém domě a Jednotce;

,,Zástavní smlouva" znamená smlouvu o zřízení zástavního práva podle § 1341 a násl. Zákona, kterou uzavře Budoucí prodávající na straně zástavního dlužníka a Úvěrující banka Budoucího kupujícího na straně zástavního věřitele k zajištění úvěru za účelem úhrady části Kupní ceny, kterou bude k Předmětu převodu zřízeno Zástavní právo a související práva a závazky ve prospěch Úvěrující banky budoucího kupujícího.

1.1. Přílohy této Smlouvy tvoří její nedílnou součást.

2. PŘEDMĚT SMLOUVY, PŘEDMĚT PŘEVODU

2.1. Předmětem této Smlouvy je závazek Smluvních stran uzavřít v budoucnu za podmínek sjednaných v této Smlouvě Kupní smlouvu, kterou se Budoucí prodávající zaváže převést Budoucímu kupujícímu Předmět převodu a umožnit Budoucímu kupujícímu nabýt vlastnické právo k Předmětu převodu a kterou se Budoucí kupující zaváže Předmět převodu převzít a zaplatit za něj Budoucímu prodávajícímu Kupní cenu.

2.2. Předmětem převodu podle této Smlouvy je:

"Byt", tedy prostorově vymezená část Bytového domu ve standardu podle Přílohy č. ...... této Smlouvy, jehož půdorys je vymezen v Příloze č. ...... této Smlouvy (dále jen "Byt");

"Podíl", tedy spoluvlastnický podíl na společných částech Pozemků a Bytového domu ve velikosti podle Prohlášení vlastníka; (Byt a Podíl společně dále jen "Jednotka");

"Parkovací stání", tedy výlučné užívací právo parkovacího stání č. ........., které je umístěno ve společných částech Bytového domu (1 PP) a které je zakresleno v Příloze č. .... této Smlouvy (dále jen "Parkovací stání");

,,Předzahrádka", tedy výlučné užívací právo předzahrádky přímo přístupné z Bytu, která je společnou částí Bytového domu a která je zakreslena v Příloze č. ...... této Smlouvy a jejíž specifické limity užívání jsou upraveny v Manuálu uživatele podle Přílohy č. .... této Smlouvy (dále jen "Předzahrádka");

,,Sklepní kóje", tedy výlučné užívací právo sklepní kóje označené ........, umístěné ve společných částech Bytového domu (1 PP), zakreslené v Příloze č. 1 této Smlouvy (dále jen ,,Sklení kóje"), když podlahová plocha Sklepní kóje se nezapočítává do celkové podlahové plochy Bytu;

to vše včetně věcných břemen, která mohou být zřízena ve prospěch či k tíži jakékoli složky Předmětu převodu, jak je popsáno dále v této Smlouvě, a která budou sloužit Bytovému domu a včetně případných dalších omezení vyplývajících z této Smlouvy.

2.3. Popis Předmětu převodu:

.............................

2.4. Budoucí kupující bere na vědomí, že shora uvedené předpokládané výměry jednotlivých složek Předmětu převodu se mohou lišit o +/- 5 % u každé jednotlivé složky, když v mezích této odchylky nevzniká Budoucímu kupujícímu právo na odstoupení od této Smlouvy, smluvní pokuty či právo na úpravu Kupní ceny. Smluvní strany se dohodly, že pokud se skutečná výměra Bytu bude odlišovat od výměry deklarované Budoucím prodávajícím v této Smlouvě o více než +/- 5 %, Kupní cena se zvýší nebo sníží o částku odpovídající rozdílu mezi předpokládanou výměrou Bytu a skutečnou výměrou Bytu vynásobenou 50 % z Kupní ceny jednoho čtverečního metru Bytu, když výsledná částka vypořádání se zaokrouhlí na celé koruny dolů. V případě, že bude skutečná výměra Bytu nižší než výměra deklarovaná touto Smlouvou, bude o částku vypořádání snížena poslední splátka Kupní ceny. V případě, že bude skutečná výměra Bytu vyšší než výměra deklarovaná touto Smlouvou, bude o částku vypořádání zvýšena poslední splátka Kupní ceny. Za účelem vyloučení jakýchkoli pochybností Smluvní strany sjednávají, že případná změna výměry jakýchkoli jiných složek Předmětu převodu (tzn. Parkovací stání, Předzahrádka, Sklepní kóje) než Bytu nemá vliv na Kupní cenu. Smluvní strany sjednávají, že do výměry jednotlivých složek Předmětu převodu se nezahrnují odchylky způsobené změnami Standardu.

3. KUPNÍ CENA

3.1. Smluvní strany se dohodly na kupní ceně za Předmět převodu ve výši ......... Kč (slovy: ........ korun českých) včetně DPH (dále jen "Kupní cena"). Kupní cena je uvedena včetně DPH náležející k Předmětu převodu podle právních předpisů platných ke dni uzavření této Smlouvy.

3.2. V případě, že dojde ke změně daňových předpisů týkajících se DPH v mezidobí ode dne uzavření této Smlouvy do převodu vlastnického práva k Předmětu převodu na Budoucího kupujícího a do dne úhrady veškerých finančních závazků Budoucího kupujícího vyplývajících z této nebo Kupní smlouvy, zejména ke změně sazby DPH nebo ke vzniku nové daňové povinnosti, zavazuje se Budoucí kupující zaplatit Budoucímu prodávajícímu Kupní cenu zvýšenou, případně sníženou, o odpovídající výši DPH, účtovanou podle daňových předpisů platných v době účtování. V takovém případě bude Kupní cena v Kupní smlouvě upravena o částku odpovídající jednotlivým případům, kdy je Budoucí prodávající oprávněn Kupní cenu Předmětu převodu zvýšit nebo snížit a Budoucí kupující je povinen Kupní smlouvu s takto zvýšenou nebo sníženou Kupní cenou Předmětu převodu uzavřít.

3.3. Budoucí kupující v souladu s ustanoveními zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, ve znění novel, prohlašuje, že není politicky exponovanou osobou, že je skutečným majitelem finančních prostředků, kterými bude financovat Kupní cenu a že tyto finanční prostředky nepocházejí z výnosů z trestné činnosti a ani z financování terorismu.

4. ÚVĚR BUDOUCÍHO KUPUJÍCÍHO

4.1. Smluvní strany se dohodly, že je Budoucí kupující oprávněn Kupní cenu zaplatit za použití finančních prostředků poskytnutých Úvěrující bankou Budoucího kupujícího na základě úvěrové smlouvy za účelem nabytí Předmět převodu. Vrácení těchto finančních prostředků včetně splnění všech závazků vyplývajících z úvěrové smlouvy Budoucím kupujícím Úvěrující bance Budoucího kupujícího má být podle dohody Budoucího kupujícího a Úvěrující banky Budoucího kupujícího zajištěno zástavním právem a souvisejícími právy a závazky k Jednotce, které budou zřízeny Zástavní smlouvou.

4.2. Zástavní právo Úvěrující banky Budoucího kupujícího zajišťující úvěr bude zřízeno ve druhém pořadí za Zástavním právem Úvěrující banky, s čímž musí Úvěrující banka Budoucího kupujícího souhlasit.

4.3. Budoucí kupující je povinen předložit Budoucímu prodávajícímu nejméně dvacet pracovních dnů před uzavřením Kupní smlouvy úvěrovou smlouvu Úvěrující banky Budoucího kupujícího a Zástavní smlouvu. Budoucí prodávající je oprávněn odmítnout uzavření Zástavní smlouvy v případě, že: (a) ji předložený návrh Zástavní smlouvy bude zavazovat k takovým povinnostem, které nesouvisejí s vlastnictvím Předmětu převodu a které by ji mohly zatížit v míře neodpovídající hodnotě Předmětu převodu, nebo (b) jí Budoucí kupující nepředá kopii úvěrové smlouvy nebo (c) bude zřejmé, že Úvěrující banka Budoucího kupujícího neprovede plnění ve prospěch Budoucího prodávajícího.

4.4. Budoucí prodávající poskytne Budoucímu kupujícímu a Úvěrující bance Budoucího kupujícího potřebnou součinnost k uzavření Zástavní smlouvy. Budoucí prodávající se zejména zavazuje uzavřít s Úvěrující bankou Budoucího kupujícího Zástavní smlouvou, a to na základě písemné žádosti Budoucího kupujícího. Zároveň s podpisem Zástavní smlouvy podepíší Smluvní strany i návrh na vklad zástavního práva k Předmětu převodu do katastru nemovitostí. Budoucí kupující se zavazuje doručit návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí příslušnému katastrálnímu úřadu bez zbytečného odkladu, nejpozději však do pěti (5) pracovních dní od jeho podpisu. Budoucí prodávající se dále zavazuje zajistit souhlas Úvěrující banky se zřízením zástavního práva k Předmětu převodu nebo jeho části ve prospěch Úvěrující banky budoucího kupujícího ve formě vyžadované Úvěrující bankou budoucího kupujícího, a to na základě žádosti Budoucího kupujícího. Budoucí prodávající se zároveň zavazuje zajistit písemný souhlas se zcizením a zatížením Předmětu převodu tak, aby tyto mohly být přílohou návrhů na vklad zástavního práva podle Zástavní smlouvy a vlastnického práva podle Kupní smlouvy, když tyto listiny musejí být vystaveny dříve, než bude podán předmětný návrh na vklad práv do katastru nemovitostí.

4.5. Náklady na zřízení zástavního práva Budoucího kupujícího, zejména náklady na ověření podpisů na Zástavní smlouvě a správní poplatek za podání návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch Úvěrující banky Budoucího kupujícího do příslušného katastru nemovitostí nese Budoucí kupující.

5. SPLATNOST KUPNÍ CENY

5.1. Budoucí kupující uhradil již před uzavřením této Smlouvy částku ve výši ............ Kč na základě Smlouvy o rezervaci nemovitostí ze dne .... uzavřené mezi Budoucím kupujícím a Budoucí prodávajícím, a to jako rezervační poplatek. Okamžikem uzavření Kupní smlouvy se rezervační poplatek započítává v plném rozsahu do Kupní ceny.

5.2. Budoucí kupující se zavazuje uhradit další zálohy na Kupní cenu následovně:

......................,

a to do Úschovy Schovatele.

5.3. Budoucí kupující se zavazuje uhradit doplatek Kupní ceny ve výši .... Kč včetně DPH do deseti (10) pracovních dnů od uzavření Kupní smlouvy a zároveň do deseti (10) pracovních dnů poté, co dojde k podání návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch Úvěrující banky Budoucího kupujícího do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu, a to do Úschovy Schovatele.

5.4. Smlouvu o Úschově uzavřou Smluvní strany nejpozději do ............ Smluvní strany se dohodly, že náklady na vedení a zřízení Úschovy hradí ........

5.5. Smluvní strany sjednávají, že Kupní smlouva bude na katastr nemovitostí vložena až poté, co bude uhrazena (počítaje v to složení do Úschovy Schovatele) celá Kupní cena.

5.6. Na žádost Budoucího kupujícího vystaví Budoucí prodávající nebo Schovatel doklad o převzetí předmětné části Kupní ceny.

6. UZAVŘENÍ KUPNÍ SMLOUVY, NÁVRH NA VKLAD VLASTNICKÉHO PRÁVA

6.1. Smluvní strany se zavazují uzavřít Kupní smlouvu do třiceti (30) dnů po doručení výzvy, na jejímž základě Budoucí prodávající vyzve Budoucího kupujícího k uzavření Kupní smlouvy a případně k úhradě zbývající neuhrazené části Kupní ceny podle dohody Smluvních stran na způsobu financování Kupní ceny podle článku 5 této Smlouvy (dále jen "Výzva").

6.2. Budoucí prodávající se zavazuje zaslat Budoucímu kupujícímu Výzvu do deseti (10) pracovních dnů po splnění všech následujících podmínek (dále jen ,,Podmínky"):

• úhrada finančních závazků Budoucího kupujícího vůči Budoucímu prodávajícímu, které mají být podle této Smlouvy plněny před uzavřením Kupní smlouvy; a

• zápis Jednotky do katastru nemovitostí u příslušného katastrálního úřadu podle Prohlášení vlastníka jako Jednotky dokončené, na základě kolaudačního souhlasu; a

• úplné stavební dokončení Jednotky ve Standardu,

s tím, že se budoucí prodávající zavazuje ke splnění jeho části Podmínek nejpozději do ........

6.3. Lhůta, v níž je Budoucí prodávající povinen zaslat Výzvu, se prodlužuje o dobu, po kterou budou přetrvávat Okolností vyšší moci, kterým Budoucí prodávající nemohl předejít a které mu brání řádně plnit závazky z této Smlouvy. V případě Okolnosti vyšší moci se Budoucí prodávající zavazuje oznámit tuto skutečnost bezodkladně Budoucímu kupujícímu.

6.4. Smluvní strany se zavazují spolu s podpisem Kupní smlouvy podepsat i návrh na vklad vlastnického práva Budoucího kupujícího k Předmětu převodu do katastru nemovitostí. Návrh na vklad vlastnického práva Budoucího kupujícího k Předmětu převodu do katastru nemovitostí bude příslušnému katastrálnímu úřadu Budoucím prodávajícím doručen nejpozději do pěti (5) pracovních dní ode dne složení celého doplatku Kupní ceny do Úschovy Schovatele ve lhůtě podle článku 5 této Smlouvy shora.

7. PŘEDÁNÍ A PŘEVZETÍ PŘEDMĚTU PŘEVODU; PŘEDPŘEJÍMKA

7.1. Budoucí prodávající se zavazuje do deseti (10) dnů od zápisu provedení vkladu vlastnického práva k Jednotce ve prospěch Budoucího kupujícího vyzvat Budoucího kupujícího k převzetí Předmětu převodu a Budoucí kupující se zavazuje Předmět převodu v této lhůtě od Budoucího prodávajícího převzít.

7.2. Budoucí kupující je oprávněn nepřevzít Byt od Budoucího prodávajícího pouze v případě, že Byt vykazuje jiné než drobné vady, tedy takové vady, v důsledku jejichž existence nelze Byt užívat vůbec a užívání Bytu by ohrožovalo zdraví osob nebo v případě, že nebude v Bytě dokončena pokládka podlah, obkladů, dlažby, funkční systém vytápění, elektroinstalace, rozvody vody a odpadu, instalace základních zařízení (záchod, umyvadla, sprchový kout/vana), vnitřní dveře.

7.3. Smluvní strany sepíší o předání a převzetí Bytu předávací protokol, jehož vzorové znění tvoří Přílohu č. ..... této Smlouvy. V předávacím protokolu Smluvní strany uvedou zjištěné vady Bytu v okamžiku předání Předmětu převodu. Dále Smluvní strany potvrdí stav měřičů energií a vody dodávaných do Bytu. Současně s předáním Předmětu převodu Budoucímu kupujícímu Budoucí prodávající předá i doklady uvedené v Manuálu uživatele podle Přílohy č. ..... této Smlouvy.

7.4. Smluvní strany se dohodly, že Budoucí prodávající je oprávněn vyzvat Budoucího kupujícího k prohlídce Bytu před jeho předáním Budoucímu kupujícímu za účelem kontroly…