5.2.3.0.3
Pravidla pro chování v domě – domovní řád
JUDr. Pavla Schödelbauerová
Vzor domovního řádu zde ke stažení
Tato pravidla realizují tzv. rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů ve smyslu § 2256 odst. 2 OZ.
NahoruÚVOD
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též " OZ") upravuje v ustanoveních § 2235 až § 2301 OZ nájem bytu a domu včetně úpravy práv a povinností nájemce a pronajímatele. Další práva a povinnosti lze sjednat v nájemní smlouvě, pokud nejsou v rozporu s obecnými ustanoveními občanského zákoníku podle § 1 odst. 2 (neporušují dobré mravy a veřejný pořádek), a současně respektují § 2235 odst. 1 OZ (zákaz ujednání, která zkracující nájemcova práva podle úpravy nájmu bytu a domu), a rovněž neobsahují tzv. zakázaná ujednání ve smyslu § 2239 OZ.
Pokud vlastník domu vypracuje pravidla pro chování v domě (což lze považovat za jakousi náhradu za bývalý domovní řád), měla by tato pravidla být nedílnou součástí nájemní smlouvy, protože jinak může vyvstat otázka jejich závaznosti, resp. sankcionovatelnosti. V současné době totiž pro nájemce a pronajímatele platí jen ty povinnosti, které jsou upraveny v zákoně či blíže specifikovány v nájemní smlouvě za předpokladu dodržení výše uvedených limitů.
Pravidla mohou upravovat zejména užívání společných částí a zařízení domu – jako např. vstupní prostory, chodby, prádelny, sušárny kočárkárny, půdy apod. a řeší se v něm obvykle také čistota v domě, otevírání a zavírání domu, apod. Zásadně platí, že nájemní vztah je vztahem smluvním, a měl by proto odrážet vůli obou stran a výsledek vzájemné dohody.
Domovní řády, resp. Pravidla pro chování v domě, obsahující podrobněji práva a povinnosti nájemce a případně vlastníka domu mohou být stanovena pouze zákonem a v jeho intencích nájemní smlouvou, proto je nezbytné, aby případný zvláštní dokument tvořil přílohu nájemní smlouvy.
I.
ÚVODNÍ USTANOVENÍ
Pravidla užívání a udržování společných částí domu jsou vydána v souladu s OZ a tvoří nedílnou součást nájemní smlouvy. Jejich obsahem je bližší vymezení práv a povinností nájemce a pronajímatele zejména při užívání společných částí domu jako jsou vstupní prostory, chodby, prádelny, sušárny kočárkárny, půdy apod. (zde uvést konkrétní společné prostory v domě)
II.
OBECNÉ POVINNOSTI NÁJEMCŮ
1. Nájemce bytu má zejména povinnost:
- užívat najatý byt a společné prostory v domě řádně a v souladu s nájemní smlouvou (tedy i v souladu s Pravidly, která jsou nedílnou součástí nájemní smlouvy - § 2255 OZ), přičemž odpovídá za chování příslušníků domácnosti,
- předcházet vzniku újmy na životě, zdraví a vlastnictví dalších osob v domě a újmy na majetku pronajímatele (§ 2900 an.) a učinit vše, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda (§ 2264 odst. 2 OZ),
- odstranit na svůj náklad závady a poškození na společných částech domu, které způsobil nájemce nebo příslušníci jeho domácnosti,
- respektovat pokyny pronajímatele vydané písemně nebo ústně k realizaci konkrétních situací souvisejících se správou a údržbou společných částí domu a případně další oprávněné pokyny pronajímatele (informace o instalaci měřící a regulační techniky, o odečtech, o vyklizení zastavěných chodeb ve společných částech a podobně). Písemně vydané závazné pokyny jsou zveřejňovány (například) na informační tabuli v domě (§ 2256 odst. 2 OZ).
III.
OTEVÍRÁNÍ A ZAVÍRÁNÍ DOMU A PŘÍSTUP DO JEHO SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ, OSVĚTLENÍ TĚCHTO PROSTOR, KAMEROVÝ SYSTÉM
1. Každý nájemce bytu obdrží od pronajímatele počet klíčů od hlavního vchodu do domu odpovídající počtu členů nájemcovy domácnosti. To platí i při výměně zámku u těchto dveří. V případě jejich ztráty je povinen oznámit tuto skutečnost pronajímateli, který zajistí na náklady nájemce výměnu zámku.
2. Klíče od dveří společných částí domu, např. od prádelny, sušárny, kočárkárny, svépomocné dílny apod., jsou uloženy u nájemce, který je oprávněn vykonávat činnosti spojené s užíváním těchto prostor a který je odpovědný za stav těchto částí domu a za zařízení a nástroje v nich umístěné (nejlépe nějaký domovník). S uložením klíčů (jménem příslušného nájemce), seznamuje pronajímatel nájemce na informační tabuli v domě.
3. Klíče od místností, kde jsou obslužná zařízení domu, např. strojovna výtahu, jsou rovněž uloženy u odpovědné osoby. S jejich uložením seznamuje pronajímatel nájemce na informační tabuli v domě.
4. Každý nájemce bytu a osoby s ním bydlící jsou povinni zamykat při příchodu a odchodu dům. To platí i pro uzamykatelné společné části domu.
5. Každý nájemce bytu a osoby s ním bydlící jsou povinni využívat osvětlení společných prostor pouze na dobu nezbytně nutnou a nesmí mechanickými prostředky ovlivňovat chod časového spínače osvětlení.
6. V domě je umístěn kamerový systém Třídy 2: monitorování prostor, kde může být zachyceno chování subjektů údajů, vstupy do obytných budov.
Podle metodiky Úřadu na ochranu osobních údajů jsou kamerové systémy rozděleny
do 4 tříd, a to podle míry zásahu do práv a zájmů monitorovaného subjektu. Podle
toho, do jaké třídy kamerový systém v bytovém domě spadá, musí SVJ dodržet
technická a organizační opatření stanovená Metodikou. Nejmírnější je Třída 1,
nepřísnější Třída 4.
Kamery v bytových domech budou nejčastěji kamerami Třídy 2: monitorování prostor, kde může být zachyceno chování subjektů údajů, vstupy do obytných budov.
Vlastník zajistí:
-
ochranu venkovních kamer a rozvodů před vlivy počasí,
-
záznamové zařízení umístěné v chráněném prostoru,
-
povinnou evidenci přístupů k záznamu,
-
přístup k záznamu pod heslem,
-
povinnou evidenci práce se záznamy (střih, mazání, vytváření kopií),
-
povinné ukládání údajů o čase,
Vedle těchto opatření stále platí již známá pravidla, například:
-
záznam může být nahráván pouze na smyčku, která se po určité době sama bezpečně vymaže,
-
povinnost vést dokumentaci ke kamerovému systému podle GDPR,
-
povinnost mít uzavřenou zpracovatelskou smlouvu s provozovatelem kamer podle GDPR,
-
povinnost informovat subjekty údajů o monitorování, jak informační (piktogramovou) tabulkou, tak podrobnou informací dostupnou k prostudování v textové podobě,
-
zákaz monitorování vstupních dveří do bytu.
.
IV.
ZAJIŠTĚNÍ POŘÁDKU A ČÍSTOTY
1. Nájemci bytů a osoby, které je s nimi užívají, jsou povinni udržovat čistotu a pořádek v domě. Chodby před byty, schodiště, vstup do půdních prostor sklepů a další společné prostory musí být udržovány za všech okolností v průchodném stavu.
2. Společné prostory v domě nesmí být používány k odkládání věcí, jako např. vyřazených domácích spotřebičů a starého nábytku. Odloženou věc je nájemce povinen v souladu s pokyny pronajímatele a ve lhůtě jím stanovené odstranit. Neučiní-li tak, může odstranění zajistit pronajímatel na náklady nájemce; v případě, že nebude možné určit vlastníka odložených věcí ve společných částech a po výzvě pronajímatele nebudou společné části vyklizeny, provede pronajímatel vyklizení na náklady všech nájemců.
3. K sušení prádla užívají nájemci zásadně prostory k tomu určené, tedy sušárny, společné balkony a venkovní sušáky. Věšené prádlo je řádně vyždímané, usušené prádlo nájemce bez zbytečných odkladů sundá, aby prostory mohly být užívány k témuž účelu dalšími nájemci.
4. Ve společných prostorách platí přísný zákaz kouření a konzumace jakýchkoliv jiných návykových či toxických…
